🏠 청약 당첨의 룰, 어떻게 작동할까?
청약통장을 오래 유지하면 무조건 당첨 확률이 올라갈까요?
많은 분들이 이런 생각을 가지고 청약통장을 수년간 묵혀 두고 있지만, 실제로는 청약 당첨 방식에 따라 유불리가 다릅니다.
2025년 현재 우리나라의 주택 청약 제도는 가점제와 추첨제라는 두 가지 방식이 혼합되어 운영되고 있습니다.
두 제도 모두 청약통장을 가지고 있는 사람 중에서 당첨자를 선정하는 방법이지만, 그 기준과 작동 방식이 완전히 다르기 때문에 전략도 달라야 합니다.
청약통장을 “오래” 넣는 것이 무조건 당첨과 연결되진 않으며, 가점제와 추첨제 중 어느 제도에 해당하는지에 따라 접근 방식이 달라야 합니다.
그렇다면 이 두 제도는 어떻게 다르고, 어떤 조건에서 유리해질까요? 지금부터 하나씩 알아보겠습니다.
가점제란 무엇이고, 누구에게 유리할까?
가점제는 말 그대로 청약 신청자의 자격을 점수로 환산하여, 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하는 방식입니다.
특히 분양가가 9억 원 이하인 민영주택, 공공분양 아파트의 대부분은 가점제 비율이 높기 때문에 전략적으로 매우 중요합니다.
✅ 가점제 점수 계산법 (총 84점 만점)
| 항목 | 점수 기준 | 최대 점수 |
| 무주택 | 기간 1년당 2점 (최대 15년 이상 = 32점) | 32점 |
| 뷰양가족 수 | 배우자, 자녀, 부모 등 1인당 5점 | 35점 |
| 청약통장 | 가입기간 1년당 1점 (최대 15년 이상 = 17점) | 17점 |
예를 들어, 무주택 기간 10년(20점), 부양가족 3명(15점), 청약통장 가입기간 7년(7점)이라면 총 가점은 42점입니다.
보통 인기 지역에서는 60점대 이상이 당첨선이므로, 단순히 통장을 오래 들고 있다고 해도 무주택 기간과 가족 수가 적으면 불리할 수 있습니다.
✅ 가점제 당첨에 유리한 사람
- 결혼 후 자녀가 2명 이상인 무주택 가정
- 10년 이상 무주택 상태를 유지한 30~50대
- 청약통장 가입기간이 7년 이상인 사람
즉, 청약통장을 오래 보유한 것도 중요한 요소이지만, 무주택 기간과 가족 수가 합쳐져야 높은 가점을 얻을 수 있기 때문에, ‘통장 가입기간만으로는 부족하다’는 점을 기억해야 합니다.
추첨제란 무엇이고, 누가 노려야 할까?
반면, 추첨제는 가점과 무관하게 신청자 중 무작위로 당첨자를 선정하는 방식입니다.
일정 요건만 충족하면 누구에게나 당첨 기회가 있기 때문에 가점이 낮은 20~30대나 사회초년생에게 유리한 제도로 평가받고 있습니다.
✅ 추첨제가 적용되는 경우
- 전용면적 85㎡ 초과 민영주택의 50% 이상
- 9억 원 초과 고가 분양주택
- 가점제에서 남은 잔여 물량
특히 비인기 지역, 비선호 평형, 잔여 세대 등에서는 대부분 추첨제로 진행되며, 일부 고가 아파트 역시 추첨 비율이 높은 편입니다.
✅ 추첨제 당첨 확률을 높이려면?
- 무주택자일 것
- 청약통장 보유 및 6개월 이상 유지 (지역마다 다름)
- 거주지 요건 충족 (예: 투기과열지구, 청약과열지역 등은 거주기간 필요)
추첨제는 가점이 낮아도 경쟁자가 적으면 당첨될 수 있기 때문에, 공급량이 많고 경쟁률이 낮은 지역이나 비인기 단지를 노리는 전략이 유효합니다.
특히 사회초년생이나 1인 가구 등은 추첨제 중심 단지를 전략적으로 공략하는 것이 현실적인 청약 전략이 될 수 있습니다.
가점제 vs 추첨제, 실전 전략은 이렇게 짜자
이제 중요한 것은 내가 어떤 당첨 방식을 공략해야 유리한가를 판단하는 것입니다.
두 제도는 다음과 같은 조건과 상황에 따라 접근법이 완전히 달라야 합니다.
🎯 가점제 공략 전략
- 청약통장 장기 보유 + 무주택 유지 + 부양가족 확보
- 당첨 가능 지역의 최근 가점 커트라인 파악
- 가점이 60점 이상이라면 인기 지역 도전도 가능
- 청약은 1순위 자격이 된 이후에 신중하게 넣기
🎯 추첨제 공략 전략
- 가점이 낮아도 포기하지 말 것
- 공급량이 많고 비선호 지역의 단지 적극 활용
- 다자녀특공, 생애최초특공 등의 조건이 안 되면 오히려 추첨제가 유리
- 무주택 유지와 지역 요건 충족을 병행 관리
💡 Tip: 고가 주택(9억 초과)이나 대형 평수는 추첨제가 많아, 청약점수가 낮은 청년·사회초년생의 우선 전략 대상이 됩니다.
청약, 오래 넣는 것보다 ‘전략’이 먼저다.
결론적으로, 청약통장을 오래 넣었다고 해서 무조건 유리한 것은 아닙니다.
청약 당첨은 가점제냐 추첨제냐에 따라 완전히 다른 게임이며, 내 상황에 따라 유리한 방식을 중심으로 전략을 짜야 합니다.
청약통장을 10년 들었어도 무주택 기간이 짧고 부양가족이 없다면 가점에서 불리할 수 있습니다.
반대로 청약통장을 이제 막 가입한 사람이라도, 추첨제 대상 단지를 잘 공략한다면 의외의 당첨을 기대할 수 있습니다.
중요한 것은 무작정 기다리기보다 나에게 맞는 청약 유형을 파악하고, 제도의 구조를 이해한 상태에서 목표 단지를 분석하고 도전하는 것입니다.
청약은 기다림의 싸움이 아니라, 정보와 전략의 싸움입니다.
지금 당장 내가 어떤 제도에서 유리한지를 파악하고, 목표 지역의 청약 유형을 조사해 보세요.
그것이 청약 성공의 첫걸음이자, 내 집 마련의 현실적인 전략이 될 것입니다.